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La location nue


Présentation du dispositif
La Loi Scellier est un mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement locatif nu qui a pour vocation de faire bénéficier à tout contribuable domicilié en France d’une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), réalisée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
La date d’acquisition s’entend à la signature de l’acte authentique d’achat.
La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans à concurrence d’un neuvième de son montant.

Définir les motivations de l’investisseur
La décision pour un investisseur de réaliser une opération éligible au dispositif Scellier ne doit en rien être uniquement motivée par le simple gain fiscal. Elle doit être l’aboutissement d’une analyse logique et réfléchie, en collaboration avec un professionnel du patrimoine, pour définir ses motivations :

Se créer un Patrimoine
. Revendre à terme pour se constituer un capital
. Transmettre un patrimoine à ses proches (conjoint, enfants, … )

Obtenir un revenu complémentaire
. Assurer ou compléter sa retraite
. Anticiper pour payer les frais d’études de ses enfants

A chaque objectif correspond une catégorie de  programmes précis

Objectif Rendement
Cette catégorie définit généralement une opération qui conjugue bonne rentabilité et une enveloppe d’investissement accessible.
Ces acquisitions sont souvent prisées par les primo-investisseurs et correspondent dans la plupart des cas à des logements de petites surfaces.

Objectif Patrimoine
L’investisseur est ici dans une logique de revente à terme pour se créer un capital.
Deux catégories doivent alors prévaloir pour l’investisseur :
. A qui vais-je pouvoir revendre ?
. Quelle est la valeur actuelle du bien identique à celui que j’envisage d’acquérir sur le marché de l’ancien ?

Objectif Résidence Secondaire (Objectif double-détente)
L’investisseur est ici dans une logique d’acquisition d’un bien immobilier situé sur des fonciers présentant souvent un potentiel touristique et proposant alors un rendement plus faible.
Ces opérations possèdent l’ensemble des caractéristiques d’un programme « Scellier Patrimoine » en offrant la possibilité à terme de reconvertir son bien en résidence secondaire.

Avantage fiscal
Une réduction d'impôt de 13 % ou de 22 % du prix d'un logement par an, limité à 300.000 €, répartie sur 9 ans, selon que le logement est BBC ou non. Ces taux devraient encore décroître en 2012.

Deux possibilités sont offertes
. Soit le Scellier secteur libre avec comme seule contrainte le respect du plafond des loyers, dans ce cas la réduction d'impôt est alors étalée sur 9 ans.
. Soit le Scellier intermédiaire, avec 2 contraintes à respecter :
. un plafond de loyers (plus faible que celui du secteur libre) et des ressources maximales des locataires : dans ce cas, la réduction d'impôt est majorée de 5 % ou de 10 %, elle est étalée sur 15 ans et l'investisseur a droit à une déduction spécifique de 30 % des loyers encaissés.

  • La location nue :
    Revenus fonciers
  • La location nue :
    Revendre à terme pour se constituer un capital
  • La location nue :
    Transmettre un patrimoine à ses enfants
  • La location nue :
    Assurer ou compléter sa retraite
  • La location nue :
    Transformer son investissement en résidence secondaire