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L'immobilier ancien restauré


Les opérations de restauration immobilière
Lancé en 1962, par Mr André MALRAUX, ce 1er dispositif de restauration immobiliére avait pour but initial de préserver certains édifices anciens, trés endommagés pendant la seconde Guerre Mondiale.

Afin de pouvoir profiter de ce régime fiscal attractif, le propriétaire doit se porter acquéreur d'un logement ancien localisé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé et y entreprendre des travaux de restauration immobilière.
La contre-partie pour le propriétaire-bailleur de ces locaux d'habitations, était de pouvoir déduire de ses revenus globaux les déficits fonciers provenant des opérations de restauration immobilière.

A ce jour, il existe 3 dispositifs fiscaux répondant a ces procédures spécifiques :
. Loi Malraux (Malraux)
. Monuments Historiques (MH)
. Déficit Foncier

Loi Malraux
Ce dispositif fiscal plus connu sous l'appellation de Loi Malraux (loi du 4 août 1962 - loi 62-903) concerne les opérations de restauration immobilière :
. située dans un secteur éligible ZPPAUP ou secteur sauvegardé
. et avoir obtenu un permis de construire déposé après le 1er janvier 2009
En contre-partie de celà, le propriétaire-bailleur peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 % ou de 30 % des dépenses de rénovations effectuées, retenues dans la limite de 100.000 € par an.

Obligations à respecter :
Champ d'application : habitation principale du locataire
Engagement de location : 9 ans
Affectation du logement : locataire non membre du foyer fiscal

Monuments historiques
Détenir un monument historique offre de nombreux atouts sur le plan fiscal. Parmi les plus intéressants, citons :
. un allégement total ou partiel des droits de succession
. la possibilité d'imputer tout ou partie des charges, selon que le bien procure ou non des recettes, sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt.

Champ d'application :
Peuvent bénéficier de ce régime fiscal les propriétaires d'immeubles :
. classés monuments historiques
. ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
. ou faisant partie du patrimoine national
. ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine

Obligations des propriétaires :
. placé sous l'étroite surveillance du Ministère de la Culture
. conservé l'immeuble pendant au moins 15 ans
. obligé d'avertir l'administration pour toute opération de restauration

Régime fiscal :
Plusieurs cas de figures se présentent (nous consulter)

Déficit foncier
Depuis 1993, il existe un dispositif autorisant les propriétaires qui mettent leur logement en location à imputer sur leur revenu global une partie de leurs déficits fonciers autre que les intérêts d'emprunt, dans la limite de 10.700 € par an et sous réserve de respecter certaines obligations.

La partie excédentaire qui ne peut venir en déduction du revenu imposable global s'impute sur les futurs bénéfices fonciers des 10 années à venir. Cette imputation n'est définitivement acquise que si l'immeuble est maintenu à la location pendant 3 ans. Si cetter condition n'est pas respectée, l'imputation est remise en cause.

  • Loi Malraux :
    22% ou 30% de réduction d'impôt des dépenses de rénovations effectuées, dans la limite de 100.000 € par an
     
  • Cumuls non autorisés avec les réductions d'impôts suivantes :
    . Location meublée secteur hotelier
    . Immobiliers locatifs outre-mer
  • Loi Malraux :
    . Incompatible avec le Micro-Foncier
    . Incompatible avec le LMNP
    . Incompatible avec le LMP

     
  • Monuments Historiques :
    Le régime du micro-foncier est incompatible avec celui des monuments historiques (à cause de la TVA)

     
  • Déficit Foncier :
    . Possibilité d'imputer l'excédent des intérêts d'emprunts, sur le revenu global jusqu'à 10.700 € par an de travaux de rénovation, et ce pendant 6 ans
  • Déficit Foncier :
    Possibilté de bénéficier à la fois du dispositif des déficits fonciers et de la réduction d'impôt Scellier réhabilité ou Scellier rénové
  • Déficit Foncier
    Cumul non autorisé avec le dispositif de l'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux :
    . travaux sur les monuments historiques
    . travaux dans le cadre de la loi Malraux
    . travaux dans le régime du micro-foncier
    . travaux de grosses réparations selon article 605
    . investissements outre-mer