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L'immobilier locatif nu ou géré ?


Introduction
La loi de Finances 2009 et la loi de Finances rectificative pour 2008 ont créés deux nouvelles niches fiscales en faveur des personnes qui souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif.

La première, d’entre elles, souvent qualifiée de « Loi Scellier » s’adresse aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs destinés à être donnés en location nue, à usage d’habitation principale, pour une durée minimale de 9 ans.

La seconde, généralement qualifiée de « Dispositif LMNP Bouvard » offre une réduction d’impôt aux contribuables domiciliés en France qui procèdent à l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un ou plusieurs logements neufs ou déjà en exploitation ou réhabilités au sein de certaines résidences avec services qui présentent une utilité économique ou sociale, en vue d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel.

Différence entre Loi Scellier (revenus fonciers) et LMNP (revenus BIC)
Il existe, de réelles différences entre ces 2 mécanismes :
. Le premier, la « loi Scellier », s’inscrit dans le cadre des revenus fonciers (location nue).
. Le second, le « dispositif LMNP Bouvard », réservé au secteur de la location meublée non professionnelle, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En effet, si la loi Scellier apparaît de nature à répondre aux attentes des personnes qui entendent procéder à la constitution d’un patrimoine immobilier au bénéfice d’un régime fiscal avantageux, le dispositif LMNP Bouvard, apparaît particulièrement attractif pour tous ceux qui entendent préparer leur retraite pendant leur vie active, en bénéficiant de revenus locatifs qui leur permettront, le moment venu, de disposer d’un complément de ressources leur assurant la sécurité financière de leurs vieux jours.

Il ne faut donc pas confondre ces 2 mécanismes qui relèvent de logiques d’investissements très différentes.

Performance Locative

  • Loi Scellier :
    Location Nue générant des revenus fonciers
    . Un seul logement par an
    . Montant maximal : 300.000 € / an
    . Logement neuf achevé ou en VEFA
    . Location nue à un locataire dont le logement est sa résidence principale
    . Réduction d'impôt de 13 % ou 22 % en 2011
    . Plafonds de loyers à respecter
    . Quatre zones éligibles : Abis, A, B1 et B2
    . Secteur libre ou secteur intermédiaire
    . Locataire parent ou enfant autorisé, mais non membre du foyer fiscal
    . Pas de remboursement de TVA
  • LMNP Résidences avec Services :
    Location Meublée générant des revenus BIC
    . Plusieurs logements par an dans la limite de 300.000 €
    . Logement neuf achevé ou en VEFA (LMNP Bouvard ou LMNP Classique/Amortissement) ou déjà en exploitation (LMNP de Revente)
    . LMNP Bouvard : réduction d'impôt de 18 % en 2011
    . LMNP Classique : amortissement 100 % de la valeur des logements et des meubles neutralisant ainsi la fiscalité des loyers perçus
    . Pas de règles de zonages
    . Pas de plafonds de loyers
    . Remboursement de la TVA entre 3 à 6 mois aprés la remise des clés