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L'immobilier en nue-propriété


Principe du dispositif
Le dispositif repose sur la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et l’usufruit ».
L’investisseur privé fait l’acquisition d’un bien immobilier à hauteur de 50 à 60 % de la valeur totale du bien, il en devient le nu-propriétaire d’un bien de qualité.
L’usufruit du bien est acquis simultanément pour une durée fixe de 15 à 20 ans par un « bailleur institutionnel » qui en perçoit les loyers, en assure la gestion locative et prend à sa charge sur toute la durée de détention l’intégralité des frais, travaux et taxes.
Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état par le bailleur institutionnel.

Un prix d'acquisition réduit de 40 à 45 %

A la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire, devenu automatiquement plein-propriétaire, constate alors une plus-value constituée du cumul de :
. 100 % de la valeur de l'usufruit reçue gratuitement
. 100 % de la revalorisation du bien sur toute la durée

Avantages
Un investissement sans risque locatif
Les contraintes induites par la gestion, les loyers impayés ou l’absence de locataires sont éliminées. De même, la totalité des frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de remise en état est contractuellement supportée par l’usufruitier.

Profiter d’une totale liberté
Aucune durée minimale de détention ne vous est imposée. A tout moment, vous pouvez vendre votre bien en nue-propriété en conservant les avantages fiscaux acquis. En fin d’opération, libre à vous de vendre, louer ou occuper le bien. (Loi ENL du 13 juillet 2006).

La loi « ENL » (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 définit les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier (Article 42 Alinéa 253-1 et 253-8 loi ENL).

  • La Nue-Propriété :
    Une fiscalité optimisée :
    . Economie d'ISF et d'impôts sur les revenus fonciers
    . En l'absence de loyers, pas d'imposition sur le revenu
    . Imputation des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants procurant une économie d'IRPP et de CSG + RSA (max 52,1%) (CGI Art n°31.1)
    . Non-imposition du nu-propriétaire et déductibilité de la dette, soit une économie nette d'ISF sur la valeur de la nue-propriété (CGI Art n°885G)
    . Taxe foncière à la charge de l'usufruitier
     
  • La Nue-Propriété :
    Un investissement sécurisé sur toute la durée :
    . Aucun risque locatif
    . Aucun souci de gestion
    . Aucun frais et aucune charge
    . Aucune fiscalité (IRPP + CSG, ISF)
     
  • La Nue-Propriété :
    Permet de se constituer à terme un patrimoine en faveur de ses enfants et petits-enfants
     
  • La Nue-Propriété :
    Un intérêt patrimonial et financier